LEI N.º 11.112, ALTERA A LEI DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
PREDIAIS URBANOS – LEI N.º 8.245
Informamos que em 10/12/2009 foi publicada no Diário Oficial da União a Lei nº 12.112 que altera a Lei do Inquilinato n.º 8.245 de 18 de Outubro de 1991, e modifica as regras e procedimentos sobre locação dos imóveis prediais urbanos.
Inicialmente, destacamos que a norma em tela deriva do Projeto de Lei nº 140/2009, o qual foi objeto de constantes intervenções por parte desta Federação, especialmente pleiteando a manutenção integral do artigo 13 e seus parágrafos da até então norma vigente, e o não acolhimento da redação dada ao artigo 74 do Projeto supracitado.
Após a aprovação do referido Projeto de Lei pelo Senado Federal, esta Entidade se manifestou requerendo a interposição de RECURSO por parte de alguns dos integrantes do Poder Legislativo.
Mediante o transcurso do prazo para a apresentação de recurso, encaminhamos o ofício de n.º 20091182 (reproduzido abaixo) ao Poder Executivo, requerendo o Veto Presidencial dos dispositivos em comento.
Cumpre-nos esclarecer que os requerimentos formulados por esta Entidade foram acolhidos integralmente pelo Presidente da Republica, por meio do Veto Presidencial, afastando, assim, as severas imposições que acarretariam futuros prejuízos a toda a categoria.
Desta forma, segue anexo o ofício acima mencionado, bem como a integra da Lei n.º 12.112, que passará a integrar o ordenamento jurídico brasileiro após o período de “vactio legis”.
Reprodução...
Ofício 20091182
São Paulo, 17 de novembro de 2009
Senhor Presidente
A FEDERAÇÃO DO COMÉRCIO DO ESTADO DE SÃO PAULO – FECOMERCIO vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência para manifestar e expor suas considerações sobre o Projeto de Lei n.º 140/2009, nos termos em que se seguem.
O Projeto de Lei em questão tem por escopo alterar a Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1.991, que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes.
O referido Projeto, entretanto, traz em seu contexto normas que se afastam do princípio da igualdade entre as partes e da observância do devido processo legal.
No sentido indicado, conforme pode ser verificado, o disposto no parágrafo 3º do artigo 13 equipara a simples transferência do controle societário do locatário, pessoa jurídica, à própria cessão da locação.
Cabe ressaltar que um ato jurídico é completamente diverso de outro, ou seja, o contrato de locação vigente constitui-se em documento autônomo que vigora autonomamente e, assim sendo, a transferência do controle societário do locatário não pode ser equiparada a cessão da locação.
No mais, deve ser lembrado que, em conformidade com a legislação atual, o locador já se encontra devidamente resguardado em seus direitos, vez que toda e qualquer alteração a ser efetuada no contrato de locação deverá ser-lhe comunicada.
O locador, por sua vez, é detentor do direito de manifestar - se formalmente, no prazo de 30 (trinta) dias, sobre a referida alteração, nos termos do parágrafo 2º do já mencionado artigo 13, aceitando-a ou não.
Além de outros aspectos que merecem reparo, a FECOMERCIO, entretanto, reporta-se diretamente ao disposto na nova redação a ser outorgada ao artigo 74, suprimindo o prazo razoável de seis meses para desocupação do imóvel em caso de improcedência de ação renovatória.
Na atual redação do referido Projeto de Lei, o prazo de desocupação do imóvel passa para 30 (trinta) dias, ou ainda, havendo melhor proposta de terceiro para retomada do imóvel, este prazo poderá ainda ser reduzido para apenas 15 (quinze) dias.
Com todo o respeito, resta claro que os prazos de 30 (trinta) e 15 (quinze) dias, outorgados pelo projeto, são totalmente impraticáveis, podendo acarretar até o fechamento ou a interrupção das atividades comerciais da empresa locatária, haja vista, além de outros aspectos, a impossibilidade de se encontrar um novo ponto comercial para transferência das atividades comerciais em prazo tão exíguo.
Diante do exposto, esta FECOMERCIO, respeitosamente pleiteia que seja vetada a introdução de um parágrafo 3º no art. 13, bem como seja inteiramente vetada a nova redação do art. 74, para que os artigos 13 e 74 sejam mantidos integralmente na forma como estão na Lei 8.245/1991.
Aproveita a oportunidade para reiterar a Vossa Excelência os protestos de estima e elevada consideração.
Atenciosamente.
ANTONIO CARLOS BORGES
Diretor Executivo
LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Presidente
PRESIDÊNCIA DA REPÚBLICA
Reprodução...
Lei n.º 12.112 de 10 de Dezembro de 2009.
Lei N.º 12.112 de 9 de Dezembro de 2009.
Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1o Esta Lei introduz alteração na Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.
Art. 2o A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
...................................................................................” (NR)
“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” (NR)
“Art. 13. .......................................................................
.............................................................................................
§ 3º (VETADO)”
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)
“Art. 40. ........................................................................
..............................................................................................
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
.............................................................................................
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)
“Art. 52. .......................................................................
.............................................................................................
§ 3o (VETADO)”
“Art. 59. ...........................................................................
§ 1o ................................................................................
..............................................................................................
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
.............................................................................................
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.” (NR)
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
.............................................................................................
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
.............................................................................................
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (NR)
“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1o ................................................................................
.............................................................................................
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.
...................................................................................” (NR)
“Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
...................................................................................” (NR)
“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
.............................................................................................
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
.............................................................................................
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
...................................................................................” (NR)
“Art. 71. ........................................................................
.............................................................................................
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
...................................................................................” (NR)
“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
§ 1o (VETADO)
§ 2o (VETADO).
§ 3o (VETADO)” (NR)
“Art. 75. (VETADO).”
Art. 3o (VETADO)
Brasília, 9 de dezembro de 2009; 188o da Independência e 121o da República.
LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Tarso Genro
Guido Mantega
Miguel Jorge
